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泉州东海湾滩涂整理项目市场定位与投资测算-209p
州东海湾滩涂整理项目市场定位与投资测算2008年初,泉州东海滩涂整理项目地块,652269平方米土地被以总价38.24亿元被拍下。同一时刻:这一地块也肩负起了塑造城市新中心,并带动整个区域发展,为城市升级带来新的增长点的历史责任。怎样开发这块土地,也成了我们房产界心中的使命!项目开发项目开发区域塑造区域塑造城市升级城市升级前言前言通过对项目属性和区域发展方向进行的深入透彻的分析,我们认为项目有条件也有能力打造城市新中心的核心项目内容摘要内容摘要我们对泉州市区及周边部分县市房产市场的进行充分全面的了解,发现泉州目前的住宅市场较为完善,需求相对旺盛;而商业市场则比较杂乱,品质也较为有限;办公市场则极为落后。相对的未来市场中,沿东海湾有多个相当规模体量的综合类项目。大量竞争项目不可避免的与项目产生竞争,尤其对办公产品在短期内甚至是造成致命的冲击。基于市场基础和城市发展的需要一期定位:项目的一期应建设以住宅为主体,以商办为基础的宜居宜商大盘;以提升区域成熟度,使东海区域真正成为城市中心区域为使命。整体定位:待区域成熟度提升后,再逐渐增加商办功能,整个项目定位将成以商务办公为核心的城市中心综合体。价值界定:市场基础:发展定位:测算:根据功能定位,对一期的开发运营进行测算总投资:41.5亿;销售总收入:61.8亿;投资回收期:4年由于项目开发的资金压力巨大,一家或两家开发商来运作整个项目是十分困难,风险也是巨大的。因此我们更倾向于建议开发商做土地运营商,同时引进多家开发商共同开发,加快区域的成熟度,使本板块快速升温。建议:内容摘要内容摘要报告正文对泉州市区及周边主要县区的在售和经营项目进行实地考察和调研。对主要市政和土地规划单位进行走访和座谈。对项目自身情况进行实地考察。搜集城市和区域的发展现状及未来规划资料。集合相似项目,为本项目发展提供参考依据。工作方法工作方法青岛行政中心长沙河西行政中心深圳•蔡屋围金融中心伦敦•加纳利码头深圳华润中心宁波天一广场联洋国际社区南通CBD借鉴案例借鉴案例规范分析,寻找项目开发核心问题规范分析,寻找项目开发核心问题现实条件寻求目标品牌目标:打造泉州市场标杆产品,形成影响力,树立企业品牌;利润目标:保证资金运作顺利的前提下追求利润最大化;战略目标:通过项目一期拉动整个片区价值,为后期项目运作塑造增值空间。社会目标:通过打
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